Gids: Investeren in onroerend goed in Seoul
In de afgelopen twee jaar heeft de vastgoedmarkt in Zuid-Korea, ook al heeft elke andere toonaangevende vastgoedmarkt in Azië zijn eigen aandeel van ups en downs doorgemaakt, een stijgende lijn doorgemaakt. Volgens KB Land, de leverancier van woningstatistieken aan de overheid, zijn de vastgoedprijzen in Zuid-Korea sinds augustus 2013 gestaag gestegen en waren de onroerendgoedtransacties het afgelopen jaar een miljoen, het hoogste aantal sinds 2006.
De hoofdregio Seoul en de provincie Gyeonggi vormen de broeinest van hectische activiteit, zo blijkt uit een recent rapport van het door de staat geleide Korea Development Institute (KDI). Alleen al de hoofdregio was goed voor 52 procent van het totale binnenlandse verkoopvolume in het tweede kwartaal van 2015, een sprong van verbluffend 64,3 procent in transacties op jaarbasis. Over het algemeen stegen de woningtransacties in het tweede kwartaal van 2015 met 39,1 procent op jaarbasis.
EIGENDOMSMARKT KRIJGT EEN GROTE BOOST
De robuuste vastgoedmarkt weerspiegelt de economische groei van Korea en de efficiëntie van de overheid bij het uitvoeren van tijdige beleidsbeslissingen. Yoona Choi, vice-president en partner van Knight Frank Korea, zei: “(een van de) wetgeving die een enorme impact heeft gehad op de residentiële markt is de versoepeling van LTV (loan-to-value) en DTI (debt-to-income) ) ratio, waarbij de hypotheeklimieten worden verhoogd van respectievelijk 50 procent en 50 procent eerder naar respectievelijk 70 procent en 60 procent. ” Daarnaast kan volgens het rapport van KDI de stijging van de vastgoedtransacties worden toegeschreven aan de lage rente en de hoge jeonse prijzen.
Het jeonse-systeem is het unieke huursysteem van het land, waar veel huishoudens onder werken. Huurders betalen een grote borg (meestal de helft van de waarde van het onroerend goed) wanneer ze een huis huren voor een basisperiode van twee jaar. Aan het einde van het contract zal de verhuurder de volledige aanbetaling terugbetalen zonder een maandelijkse huur in rekening te brengen, terwijl hij geld verdient met de rente die tijdens de leaseperiode op de jeonse wordt betaald. Aangezien de rente onlangs een record-laag niveau van 1,75 procent heeft bereikt, hebben verhuurders hun jeonse-waarde verhoogd tot gemiddeld 71,9 procent van hun vastgoedwaarde. Als gevolg hiervan gaan potentiële huurders in plaats daarvan over tot het kopen van huizen om de exorbitante huurkosten te vermijden.
WAAROM SEOUL?
De hoofdstad en het commerciële centrum van Zuid-Korea, Seoul, is altijd de favoriete investeringskeuze geweest met zijn stabiele residentiële en gestabiliseerde commerciële sector. Het werd door Business Traveller uitgeroepen tot 'Best International Business Meeting Destination', stond op de eerste plaats in de Global Innovation Index-ranglijst van Bloomberg en werd drie jaar lang als zesde in de Global Power City Index gerangschikt door Mori Foundation.
Hoewel de vastgoedprijzen in Seoul iets hoger zijn, heeft het aantrekkelijke kenmerken, zoals een verhuurdersvriendelijk leasingsysteem, luciditeit op de markt en een soepele convertibiliteit van hoofdsteden, wat het nadeel van een hogere prijs compenseert. Of u nu investeert in een huis of commercieel vastgoed in Seoul, er is geen betere tijd dan nu.
Het enorme aanbod en dus de hoge leegstand in Seoul heeft ertoe geleid dat de huidige verhuurders huurincentives moeten aanbieden, zoals een paar maanden gratis huur. "Het aanbod zal echter in de tweede helft van 2015 afnemen en we zullen zien dat de huidige door de huurders begunstigde markt in 2015-2016 zal verschuiven naar een gunstige situatie voor de verhuurder", zegt Richard Hwang, algemeen directeur van Cushman & Wakefield Korea. Hij voegt er ook aan toe dat de marktcyclus op lange termijn door de verhuurder zal worden aangedreven, met gezonde verhuur en waardevermeerdering van kapitaalwaarden voor de eigenaren tot gevolg.
In vergelijking met andere Aziatische wereldwijde commerciële bestemmingen is de vastgoedmarkt van Seoul bijna 1,5 keer zo groot als die van Hong Kong en het dubbele van de markt van Singapore. Seoul heeft ook de grootste concentratie aan commercieel onroerend goed in het land, met zijn drie belangrijke zakenwijken - Central Business District (CBD), Gangnam Business District (GBD) en Yeouido Business District (YBD) - de thuisbasis van een aantal vooraanstaande financiële instellingen, waaronder de Koreaanse effectenbeurs. Bovendien zal de opening van metrolijn nr. 9 in Seoul Shinnonhyeon verbinden met het station Seoul Sports Complex, wat een extra voordeel van gemak in de stad biedt.
EIGENDOMSGEBIEDEN UIT TE KIJKEN
Voor het beste commerciële vastgoed moeten potentiële investeerders kijken naar de drie belangrijkste zakenwijken (CBD, GBD en YBD), die bijna 66,5 procent van de grote kantoorgebouwen in Seoul herbergen. De CBD is de grootste van de drie districten en is de thuisbasis van grote multinationale overheidsinstellingen. De GBD komt op de tweede plaats en richt zich op het bouwen van een informatietechnologiecentrum. Ten slotte omvat YBD, ook wel de "Wall Street" van Zuid-Korea genoemd, het hoofdkantoor van effectenbedrijven en omroepen.
Andere investeringsgebieden om in de gaten te houden zijn onder meer het Magok District en Digital Media City (DMC), opkomende prominente locaties die onder andere hoogwaardige commerciële voorzieningen en uitzonderlijke woningen kunnen bieden.
Magok District, gelegen in het zuidwesten van Seoul, is een milieuvriendelijke cluster voor de kennisindustrie, die eind vorig jaar zojuist is voltooid. Het is een onderzoeks- en ontwikkelingscentrum van wereldklasse voor diverse nationale en internationale ondernemingen, onderzoeksinstellingen, universiteiten en organisaties zoals LG, Lotte en Kolon Future Technology Institute.Het biedt ook uitstekende wooncomplexen, een enorm centraal park in het midden van Magok District, en een betrouwbaar openbaar vervoer dat bewoners in het gebied gemakkelijk verbindt met Gangnam en Yeouido. Bovendien ligt Magok op slechts twee kilometer van Gimpo Airport, dat internationale vluchten biedt naar Peking, Shanghai, Tokio, Osaka, Nagoya en Taipei, waardoor het een veelbelovend zakenknooppunt is tussen Korea, China en Japan.
Aan de andere kant is DMC een ultramodern entertainmentcluster voor digitale media in Sangnam-dong, ten noordwesten van Seoul. DMC, een project dat dit jaar volledig voltooid moet zijn, zal een grote bijdrage leveren aan de positionering van Korea op de kennismarkt door middel van zijn geavanceerde technologie, human resources en entertainmentmogelijkheden, zoals reeds aangetoond in het wereldwijde fenomeen Korean Wave. Het is een kernelement van het nieuwe Sangnam Millennium City Plan samen met het World Cup Stadium, World Cup Park en Eco Village, waardoor het een toeristische topbestemming is waar mensen, milieu, cultuur en technologie samen floreren. Bovendien is een van de belangrijkste faciliteiten die hier wordt geboden DMC Ville, een gebied met serviceappartementen exclusief voor buitenlanders, zodat buitenlanders zich welkom kunnen voelen en gemakkelijk in het gebied kunnen wonen.
Met de verlaagde rentetarieven, beperkte bevoorrading, robuuste economie en aantrekkelijke investeringsgebieden lijkt de kans klein dat de vastgoedmarkt in Seoul te ver weg gaat. In feite heeft deze welvarende hoofdstad van Zuid-Korea alle ingrediënten voor een aanhoudende stierenrennen.
Personeelskredieten
Tekst door Delia Gan en Tina Chopra
Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd in Palace