Las Vegas, Nevada investeringen in onroerend goed: een gids voor het kopen van onroerend goed in Sin City

De dubbele Vee-torens van 37 verdiepingen bevinden zich in CityCenter aan de Las Vegas Strip

Las Vegas is, net als Macau of Dubai, een oogverblindend monument van zelfuitvinding. In de afgelopen twee decennia is de voormalige buitenpost in de woestijn getransformeerd van een louche gamingstad tot een centrum voor entertainment van wereldklasse, high-end hotels, Michelin-sterrenrestaurants en de grootste collectie high-end flagshipstores in de Verenigde Staten. Toch zijn er onderweg tegenslagen geweest. Las Vegas was een van de meest getroffen huizenmarkten in de recessie na de zeepbel. De huizenprijzen daalden meer dan 60 procent vanaf hun piek in 2006 tot aan hun bodem in 2011, met een afschermingspercentage dat de natie overtrof. Maar de laatste jaren vertoont de markt tekenen van herstel. Betaalbare prijzen, een stabiliserende markt, geen staatsbelasting en het hele jaar door zonneschijn trekken kopers van woningen terug naar de stad.

Na in januari 2012 een dieptepunt van 118.000 dollar te hebben bereikt, steeg de mediane prijs van een vrijstaande woning in december 2014 tot 204.000 dollar. Dit is nog steeds ver onder de piek van 315.000 dollar in juni 2006, maar de vraag trekt aan, vooral in de betere gebieden van de flitsende casino's van Las Vegas Boulevard. “De recente opleving wordt gesteund door de high-end markt. De verkoop van woningen voor US $ 1,5 miljoen en hoger heeft geleid tot een mediane prijsstijging ', zegt Keith Lynam, president van de Greater Las Vegas Association of Realtors.

Rooftop-voorzieningen in de Ogden

Markt trends

• De mediane prijs van vrijstaande woningen die in mei 2015 werden verkocht, was US $ 211.250, een stijging van 8,3 procent ten opzichte van US $ 195.000 het jaar ervoor
• De mediane prijs van appartementen en herenhuizen die in mei werden verkocht, bedroeg 112.000 dollar, 9,8 procent meer dan 102.000 dollar een jaar geleden.
• De voorraad is laag en wordt weerspiegeld in het verkoopvolume. In vergelijking met mei 2014 werden in mei 2,6 procent minder woningen en 2,2 procent minder appartementen en herenhuizen verkocht

Volgens de tracker Trulia voor woningen, gemiddelde verkoopprijzen Vaknin, een partner bij KRE Capital LLC. 'Downtown Las Vegas is de nieuwe hotspot geworden', zegt hij. "Kopers houden van onze nabijheid van de belangrijkste wegen en snelwegen, Chinatown, The Strip, geweldige restaurants, musea en de luchthaven." Het bedrijf van Vaknin heeft onlangs The Ogden herontwikkeld in samenwerking met Dune Real Estate Partners, een flatgebouw dat ze in 2013 hebben gekocht.

De ontwikkelaars installeerden nieuwe verlichting, hardhouten vloeren, granieten werkbladen en roestvrijstalen apparaten en verbeterde voorzieningen zoals een sky-deck, een clubruimte, een fitnesscentrum en een gerenoveerd buitenzwembad. Appartementen in The Ogden variëren van 815sf-woningen met een slaapkamer voor $ 229.000 tot huizen met twee slaapkamers voor 2.044sf voor $ 629.000. De woningen hebben een eigen balkon en een weids uitzicht over het centrum van Las Vegas, The Strip en de bergen die de vallei omkaderen. Verkoop gelanceerd in november 2014 en tot op heden zijn 85 eenheden verkocht.

Een Toscaans huis gelegen in een gated community

Volgens Vaknin realiseren kopers de waarde in een markt die nog aan het herstellen is. 'Las Vegas is echt een van de laatste steden in Amerika die nog in de uitverkoop is', zegt hij. “De vastgoedprijzen in andere grote grootstedelijke markten zijn volledig hersteld, terwijl Las Vegas nog steeds een inhaalslag maakt. Dat betekent dat er hier nog veel grote waarden te behalen zijn, en The Ogden is een van die uitzonderlijk grote aankopen, vooral voordat de Federal Reserve naar verwachting later dit jaar de rentetarieven zal verhogen. ”

Downtown Las Vegas biedt een andere levensstijl dan The Strip: het gebied herbergt de musea van de stad, het Smith Center for the Performing Arts, restaurants, bars en het Life is Beautiful-kunstfestival. Kopers die op zoek zijn naar een meer typische Vegas-ervaring, kijken meestal verder naar het zuiden langs Las Vegas Boulevard.

Appartement Veer Towers

The Veer Towers, gelegen in het hart van CityCenter, is momenteel het enige exclusief residentiële flatproject op de Strip en biedt studio-, een-, twee- en driekamerappartementen met prijzen vanaf US $ 250.000. De grootste residentie van het project bevindt zich op de 21e verdieping van de West Tower en beschikt over 2.256sf met 270 graden uitzicht op Aria, Bellagio Fountains en de Paris Las Vegas Eiffeltoren. Het appartement staat vermeld op US $ 2,3 miljoen.

Slechts een handvol units bij Veer Towers blijven op de markt en verkoopdirecteur Darwin Dizon zegt dat kopers zich aangetrokken voelen tot de levensstijl die de locatie biedt. "Het is een kans voor eigenaren om 15 verdiepingen te laten zakken en overal naartoe te lopen - naar restaurants, luxe boetieks, casino's", zegt hij. Gebouwvoorzieningen omvatten een overloopzwembad op het dak, een 24-uursfitnessruimte, een woonlounge en parkeerservice, hoewel bewoners misschien geen auto nodig hebben - Aria ligt op een steenworp afstand en er is een tram die hen naar het Bellagio brengt.

Hoewel de verkoop van appartementen sterk is en de energie weer op de markt is, floreren niet alle huizensectoren in Las Vegas. Tijdens de crash van 2007 verloren herenhuizen en appartementen in sommige gebieden tot 90 procent van hun waarde en zijn ze nauwelijks teruggekeerd tot de helft van hun vroegere mediane prijs. Het overaanbod en het gebrek aan belangstelling van investeerders hebben de prijzen van sommige appartementen voortdurend onder druk gezet.Veel van de projecten die tijdens de recessie werden stopgezet, zijn nieuw leven ingeblazen en analisten denken dat de markt terugkeert naar waar het waarschijnlijk was dat de groei tijdens de bubbeljaren normaal zou zijn voortgezet.

Las Vegas in één oogopslag

• Las Vegas ontvangt jaarlijks meer dan 41 miljoen bezoekers, meer dan Mekka
• Het gemiddelde tarief van de onroerende voorheffing voor Clark County in 2012-2013 was 3,1 procent. Het lokale btw-tarief is 8,1 procent.
• De regio gemiddeld slechts 21 dagen regen per jaar, terwijl de gemiddelde jaarlijkse temperatuur ongeveer 21 ° C is.

Dit verhaal is voor het eerst gepubliceerd in Palace Magazine