Chinese onroerend goed op het vasteland
Ik kan het niet laten om de patronen van de Chinese investeerder te lezen, te leren en te analyseren. Met Chinees bedoel ik de VRC-burgers. Hun enorme hoeveelheid en kwantum van uitgaven zijn ronduit verbluffend en ze veranderen de marktdynamiek. Daarom is het voor beleggers van grote waarde om dit verbazingwekkende fenomeen te bekijken, begrijpen, volgen en proberen te voorspellen.
Chinese toeristen nemen luxe goederen op in miljarden dollars. Waar deze toeristen met grote uitgaven ook naartoe reizen, de detailhandel groeit enorm en daardoor stijgen de huuropbrengsten, wat de verhuurders ten goede komt. In dit artikel zal ik me concentreren op onroerend goed als zodanig. Het is niet verwonderlijk dat de enorme uitgaven van burgers van de VRC aan overzeese winkels zich ook uitstrekken tot onroerend goed, en velen van hen kopen tijdens een vakantie in het buitenland.
VAKANTIEJACHT VOOR OVERZEES ONROEREND GOED
Meer dan een derde van de Chinese HNWI's heeft al onroerend goed in het buitenland gekocht en 41% van hen is van plan om de komende drie jaar te investeren in onroerend goed in het buitenland - 66% is van plan te investeren in woningen, volgens Juwai-sitegegevens. De top 10 landen waar Chinese kopers het meest naar vragen op hun site zijn de VS, Australië, Canada, Nieuw-Zeeland, het VK, Thailand, Spanje, Duitsland, Japan en Frankrijk. In feite stonden zes van deze 10 landen de afgelopen jaren op de lijst van top 10 vakantiebestemmingen voor rijke Chinezen.
Er is niets nieuws over vlieg-en-koopgedrag dat we allemaal weleens ervaren. Niets verandert echter de vastgoedmarkten zoals de Chinese reizigers dat doen en ze zijn al de snelstgroeiende toeristische markt op onze planeet.
Chinatown, Singapore
INBEGREPEN OP CHINEES TOERISME
Bedrijven over de hele wereld hebben zich gerealiseerd dat de waarde van Chinese vakantiegangers te lucratief is om te negeren. Horecabedrijven, retailers, zelfs Chinese ontwikkelaars en zakelijke investeerders sluiten zich aan bij de grote geldgolf buiten hun land waar Chinese globetrotters naartoe trekken voor vakanties. Hier willen bedrijven en investeerders investeren om in te spelen op de ongekende vraag naar goederen en diensten.
Chinese bedrijven kochten resorts in Hokkaido en belastingvrije winkels in Tokio, voornamelijk om hun eigen vakantiegangers en klanten te ontvangen en te verzilveren. Ze weten het beste te kopen. Gewoon een anekdote, tijdens de laatste paar reizen konden we geen mooie Japanse whisky vinden in veel grote winkels in Tokio, noch in belastingvrije winkels op de luchthaven, allemaal uitverkocht aan Chinese toeristen!
Chinese staatsburgers werden vorig jaar ook de grootste buitenlandse kopers van huizen in de Verenigde Staten, omdat ze Amerikaans onroerend goed in miljarden dollars kopen. Een enorme stijging van de Chinese aankoop van zowel residentieel als commercieel vastgoed vorig jaar bracht hun investering in vijf jaar op meer dan $ 110 miljard, volgens de studie van de Asia Society en Rosen Consulting Group. De enorme omvang van dat totaal heeft de vastgoedmarkt geholpen te herstellen van de crash die in 2006 begon en de economische crisis van 2008 veroorzaakte. Ondanks een vertraging als gevolg van de poging van China om de uitstroom van kapitaal te onderdrukken, zal het cijfer voor de tweede helft van dit decennium waarschijnlijk verdubbelen tot $ 218 miljard, aldus de studie.
Heel interessant om de bevindingen van mijn onderzoek en open bronnen op te merken - het is verbazingwekkend dat China in 2014 16 miljoen paspoorten heeft uitgegeven. Vanaf 2012 hadden ongeveer 38 miljoen Chinese staatsburgers gewone paspoorten, waarvan slechts 2,9% van de totale bevolking op dat moment. Als zelfs een totaal aantal paspoorthouders de afgelopen drie en een half jaar is verdubbeld, betekent dit dat we momenteel slechts ongeveer 6% van de Chinese bevolking tot nu toe hebben zien reizen. We kunnen ons alleen voorstellen hoe de vastgoedmarkten eruit zullen zien als er nog veel meer van deze lucratieve toeristen komen om in het buitenland te winkelen.
De haven van Sydney
ROND AZIË
Laten we nu eens nader kijken naar ons huis, wat er gaande is bij de grensoverschrijdende aankoop van onroerend goed. Zoals ik eerder in deze publicatie (dat is Palace-magazine in Singapore) een paar maanden geleden correct had voorspeld, kreeg de Australische markt het meeste binnenkomende geld in hun eigendom gestort. Dit ondanks verschillende onroerendgoedbelasting en beperkingen voor buitenlandse kopers, zoals een verbod om tweedehands onroerend goed aan buitenlanders te verkopen. De meeste kopers zijn Chinees.
Ondertussen keerden Chinese toeristen in Zuidoost-Azië de Thaise economie om, werden de grootste bron van groei en gaven Thailand een broodnodige duw in de rug, zonder welke het in verval zou raken. Het aantal Chinese bezoekers is vorig jaar met meer dan 71% gestegen tot 7,9 miljoen. Dat is een aanzienlijk deel van de bijna 30 miljoen internationale toeristen die Thailand bezoeken. Ik heb nog niet genoeg informatie over het kopen van onroerend goed in Thailand, maar ze houden de 4-5 sterrenhotels daar echt bezig.
Wat wel wordt gezien, is dat de meerderheid van de PRC-toeristen nog steeds in groepen komt en dat beperkt hun mogelijkheden om onroerend goed te kopen zoals in de Verenigde Staten en Europa. Het is slechts een kwestie van tijd wanneer meer van hen alleen zullen komen en het tij zullen keren op een aantrekkelijk resortterrein van het Koninkrijk.
In onze regio domineren niet alleen de Chinezen de vastgoedmarkten. In Vietnam gaven de versoepeling van de onroerendgoedwetten en een bloeiende economie vertrouwen aan de Vietnamese diaspora om in recordaantallen geld te sturen, wat stoom aan de vastgoedsector toevoegde en nu een nieuwe hausse onderging nadat ze uit de depressie was gekomen.Ik zie ook buitenlanders verhuizen, maar over het algemeen wordt de vastgoedmarkt in Vietnam gedomineerd door buitenlandse Vietnamezen. Ik merk ook dat er veel wordt gebouwd op plaatsen als HCMC.
Mijn enige hoop is dat de ontwikkelaars niet overmatig bouwen en samen met kopers geen nieuwe bubbel creëren. Singapore en Hong Kong zijn in de greep van de door hun regering opgelegde koelmaatregelen, dus de residentiële markten nemen over het algemeen af. Singapore blijft een uitgelezen investering voor lokale investeerders en buitenlandse fondsen, gezien de triple A-rating en de status van "veilige haven".
De aankoopactiviteit op de vastgoedbeleggingsmarkt in Singapore staat op het punt van een comeback. Maar voorlopig zie ik vooral de bodemvissers die terug zijn en op zoek zijn naar koopjes in high-end woningen in Singapore, die behoorlijk ondergeprijsd zijn in vergelijking met vergelijkbare panden in Hong Kong, Londen en Manhattan.
Het winkelpand is een marktsegment in Singapore, dat investeringen aantrekt. Het is ook al jaren een van mijn favorieten. Ik hou van ze! De waarden van winkelpanden, vooral in centrale gebieden, zijn de afgelopen drie jaar gestegen, als gevolg van hun schaarste en de vraag van fondsen en buitenlanders. Enkele recente deals van buitenlandse investeerders gingen voor meer dan 2.700 dollar per vierkante meter in termen van bruto vloeroppervlak. In de zakenwijken zijn de prijzen de afgelopen 4 jaar met ongeveer 80% gestegen. Het lijkt erop dat meer buitenlandse fondsen en particuliere investeerders kopen, aangezien de lokale bevolking meer naar de opbrengsten kijkt en recentelijk de opbrengsten erg laag zijn.
Soms zo laag als 2-3%. Fondsen en buitenlanders zien echter een grote waarde in deze schaarse edelstenen omdat ze deze huizen agressief kopen en rekenen op kapitaalgroei. Zodra het winkelpand mooi is gerenoveerd, is er een goede vraag naar verhuur, aangezien huurders deze huurprijzen nog steeds waardig vinden in vergelijking met winkelcentra of duurdere kantoorgebouwen. Ik denk dat er in de toekomst meer kopers interesse zullen tonen in dit vastgoedsegment. Ik zie ook meer waarde op minder centrale locaties die zowel kantoren als F&B kunnen bedienen op locaties zoals Kampong Glam.
Kampong Glam is een van de 'etnische centra' in een relatief centraal deel van de stad. De prijzen stegen niet zoveel als de hippe uithoeken van de stad China, zoals Club Street. Gelegen aan de Victoria Street en de welbekende exotische winkelclave van Arab Street, is het een veelbelovende investeringslocatie in uw portefeuille.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, econoom en vastgoedbelegger, is de CEO van Panache Management - een advies voor luxemerken en vastgoedbeleggingen
Dit artikel is voor het eerst gepubliceerd in het tijdschrift Palace.
