Vastgoedbeleggingen in Sydney, Australië: een uitsplitsing van trends, prijzen en de markt in het land Down Under

Gedefinieerd door zowel de ruige kustlijn van de Stille Oceaan als de prachtige haven, is Sydney de meest glamoureuze stad van Australië. Het is ook het duurst. Sinds de huizenprijzen medio 2012 begonnen te stijgen, zijn de woonwaarden van de stad met 67% gestegen. Ondanks gepraat over de marktkoeling, bleef de prijsgroei aanhouden. De op hol geslagen huizenprijzen van de stad zijn in november 2016 opnieuw gestegen, wat hun jaarlijkse prijsstijging op 13% bracht, aldus onderzoeker CoreLogic.

De trend waarschuwt voor een dreigende prijscorrectie. "Alle tekenen van een zeepbel zijn aanwezig", zei David Murray, voormalig CEO van de Commonwealth Bank, in een recent tv-interview waarin hij wees op overgewaardeerde huizenprijzen in Sydney en Melbourne. "Wij geloven dat Sydney tot 40% overgewaardeerd is", beaamt Louis Christopher van SQM Research, een bedrijf voor de analyse van boetiekvastgoed. Als er geen wijzigingen worden aangebracht, zoals het verhogen van de rentetarieven of strengere beperkingen op kredietverlening, zegt Christopher dat de prijzen in 2017 kunnen blijven stijgen tot 16%.

Niet iedereen is het met deze beoordeling eens. De Reserve Bank of Australia heeft haar bewering dat de huizenprijzen onder controle zijn ondanks de recente stijgingen in Sydney en Melbourne, verdubbeld. Gemiddeld in heel Australië zegt de RBA dat de 'huizenprijsinflatie' nog steeds lager is dan halfjaar vorig jaar, toen toezichthouders instapten en banken dwongen de kredietnormen aan te scherpen.

'Ik ben van mening dat analisten de Australische markt nog steeds verkeerd begrijpen', zegt Ken Jacobs, een makelaar die gespecialiseerd is in de verkoop van luxe huizen in Sydney. "Er is niet één markt, maar meerdere markten, en wanneer onderzoekers informatie bij elkaar brengen, verdraait het de feiten".

De heer Jacobs zegt dat hij momenteel de meeste verkoopactiviteit ziet aan de onderkant van de markt (minder dan AUD 2 miljoen of ongeveer USD 1,5 miljoen) en op de markt voor nieuwbouwappartementen, hoewel een overvloed aan nieuwe voorraad in de pijplijn zou kunnen haal wat warmte uit die sector. Ondertussen is de verkoop aan de bovenkant van de markt solide, zij het enigszins gematigd, hoewel, zegt hij, "er zijn een aantal verkopen van hoge waarde geweest die hebben bijgedragen tot het opnieuw kalibreren van de bovenkant".

Bij zo'n verkoop besteedde een familie uit Sydney 57 miljoen AUD (ongeveer 42,7 miljoen USD) aan onroerend goed aan de haven, waarbij ze drie huizen ophaalde in de aanstaande ontwikkeling van Opera Residences, waaronder een penthouse van AUD 26 miljoen (ongeveer 19,5 miljoen USD) en twee sub - penthuizen met een prijs van 14,9 miljoen AUD (ongeveer 11,2 miljoen USD) en 16 miljoen AUD (ongeveer 12 miljoen USD). Gelegen in Bennelong Point, een van de dichtstbevolkte enclaves van de stad, omvat de Opera Residences 104 eenheden, waarvan vele met een prachtig uitzicht op het Opera House, de brug en de haven. De prijzen beginnen bij ongeveer 1,66 miljoen AUD (ongeveer 1,25 miljoen USD) voor een unit met één slaapkamer.

Als het gaat om vrijstaande huizen, zijn de meest exclusieve buurten van Sydney oostelijke buitenwijken zoals Point Piper, Elizabeth Bay, Mosman en Hunters Hill aan de North Shore, waar herenhuizen vaak voor meer dan AUD 13,3 miljoen (ongeveer $ 10 miljoen) verkopen. De meerderheid van de kopers hier koopt een hoofdverblijf. En hoewel Jacobs verschillende trofeehuizen heeft verkocht aan Chinese kopers (een Point Piper-herenhuis heeft onlangs voor meer dan AUD 60 miljoen of ongeveer USD 45 miljoen verkocht aan een miljardairfamilie uit China), zegt hij over het algemeen dat buitenlandse kopers het meest actief zijn in de nieuwe -gebouwde markt. (De Australian Foreign Investment Review Board staat 50% van elke nieuwe ontwikkeling toe aan niet-ingezetenen).

Historisch gezien zijn appartementen in het Central Business District (CBD) goed verkocht, maar de ontwikkeling verschuift nu naar nieuwe wijken zoals Waterloo en Eastlakes, die gemakkelijke toegang bieden tot de luchthaven, de zuidelijke stranden en de University of New South Wales. Parramatta heeft ook geprofiteerd van overheidsinvesteringen in infrastructuur en een toestroom van jonge professionals.

"De bevolking van Parramatta zal naar verwachting tegen 2036 met 24% groeien", zegt Julian Sedgwick, Global Head of Sales and Marketing bij Crown Group, een van de meest productieve ontwikkelaars van Sydney. "Tientallen spraakmakende bedrijven verplaatsen hun personeelsbestand naar Parramatta en brengen banen op executive-niveau traditioneel in het CBD". Leidinggevenden willen geen genoegen nemen met gemiddelde appartementen, zegt Sedgwick, en als gevolg daarvan is er een groeiende vraag naar hoogwaardige appartementen met faciliteiten in resortstijl. Zijn bedrijf ontwikkelt momenteel Infinity, een appartementencomplex voor gemengd gebruik in Parramatta dat compleet wordt geleverd met aangelegde daktuinen, afgelegen uitgaansgebieden en een sky lounge.

Iwan Sunito, oprichter van Crown Group, ontwikkelt sinds eind jaren negentig projecten in Sydney. Hij is van mening dat de locatie de belangrijkste factor blijft voor kopers, en al zijn projecten bevinden zich in de buurt van openbaar vervoer, winkelcentra, kantoren en scholen. Hij zegt echter dat steeds meer kopers zich ook richten op de economische duurzaamheid van een project, waarmee hij 'eenvoudig, innovatief en functioneel ontwerp' bedoelt.

“Bij het ontwerpen besteden we bijzondere aandacht aan natuurlijk licht en de openbare ruimte. We hebben ook goed nagedacht over de voordelen voor het publiek en de toekomstige behoeften van het gebied ”, zegt hij.De Infinity heeft bijvoorbeeld een lusvorm met een vide in de noordgevel die ervoor zorgt dat natuurlijk licht een centraal aangelegd plein en appartementenbalkons binnendringt. Op straatniveau zullen een verscheidenheid aan cafés, bars, restaurants en winkels de omtrek van het gebouw omhullen.

Nieuwe ontwikkelingen in opkomende buurten zullen ongetwijfeld de stedelijke levensstijl van Sydney blijven herdefiniëren. Julian Sedgwick gelooft dat de sterke fundamenten van de stad aantrekkelijk blijven voor kopers. "Sydney biedt een veilige investering voor kopers met een sterke infrastructuur, een gestage groei van de huizenprijzen, een sterke werkgelegenheid en vooral politieke stabiliteit", zegt hij.

Vooruitblikkend voorspelt Shane Oliver, hoofdeconoom van AMP Capital, dat de prijzen in Sydney in 2017 met ongeveer 10% zullen stijgen. "Landelijke prijsdalingen zijn onwaarschijnlijk totdat de RBA de rente weer gaat verhogen en dit is onwaarschijnlijk vóór 2018", zegt hij. Ken Jacobs is het daarmee eens. "Tenzij er een specifiek probleem of evenement is dat de markt doet schrikken, denk ik dat 2017 relatief stabiel zal zijn qua groei".

Op de markt

Bulwarra, Hunter’s Hill

Oorspronkelijk gebouwd in 1877, is dit landgoed aan de rivier gerenoveerd als een modern, milieuvriendelijk toevluchtsoord. De woning beschikt over vijf slaapkamers en vier badkamers verdeeld over 6689 vierkante meter aan binnen- en buitenruimte en beschikt over dramatische dubbele hoge plafonds, eiken vloeren, een zwembadpaviljoen, een tennisbaan, een gastenverblijf en een garage voor vier auto's. Gelegen in Hunters Hill, negen kilometer van het CBD van Sydney.

PRIJS: op aanvraag CONTACT: www.kenjacobs.com.au

Infinity, Green Square

Ontworpen door architect Koichi Takada, deze opkomende 20 verdiepingen tellende ontwikkeling voor gemengd gebruik omvat studio's tot appartementen met drie slaapkamers en tuinterraseenheden, elk met kamerhoge glazen. Voorzieningen zijn onder meer aangelegde daktuinen, een sky lounge, een overloopzwembad en een auditorium. Gelegen aan Green Square met gemakkelijke toegang tot de luchthaven, CBD en Centennial Park. Er is nog een penthouse met drie slaapkamers over.

PRIJS: AUD 3,4 miljoen (ongeveer USD 5,5 miljoen), CONTACT: www.infinitybycrowngroup.com.au

Dit artikel is voor het eerst gepubliceerd onder het Special Report in Palace 18