Off White Blog
De Q4 2019 UBS Global Real Estate Bubble Index

De Q4 2019 UBS Global Real Estate Bubble Index

Oktober 30, 2020

Palace magazine is er trots op dat Alexander Karolik Shlaen, oprichter van het in Singapore gevestigde Panache Management Pte Ltd, dat betrokken is bij vastgoed- en technologie-investeringsprojecten, zijn gedachten op dit UBS 2019 Real Estate Bubble Index Report schrijft. De UBS Global Real Estate Bubble Index die eerder dit jaar werd gepubliceerd, geeft ons enkele opmerkingen over Singapore, Tokio en Hong Kong, de enige Aziatische steden in de index. De prijzen in Tokio zijn de afgelopen 4 tot 5 jaar gestegen, ondanks de negatieve demografische gegevens van Japan die de vastgoedprijzen uiteindelijk zullen verlagen. Het grootste deel van de toestroom van de bevolking in Tokio komt van de lokale bevolking die kleinere steden verlaat en naar dit enorme economische centrum verhuist.

De veerkracht van onroerend goed in Singapore blijft bestaan

"De UBS Global Real Estate Bubble Index plaatst de huizenmarkt in een langetermijnperspectief en is ontworpen om het risico van zeepbellen in vastgoedprijzen in wereldsteden te volgen," - UBS


Buitenlandse kopers zijn ook zeer actief in woningen, maar sommigen vragen zich misschien af ​​wie ze over een paar jaar hun panden gaan verkopen als ze op zoek zijn naar een exit. Het is onwaarschijnlijk dat de lokale bevolking zal kopen en ze zullen zeker niet de leegte kunnen vullen die zal ontstaan, zelfs als een deel van de huidige investeerders besluit te verkopen. Hoewel de meeste mensen Japan aantrekkelijker zullen vinden als toeristische bestemming en de strategisch gelegen panden een goede verhuur zullen genieten van retouren in Airbnb-stijl.

"Wereldwijd weegt de economische onzekerheid op tegen het effect van een dalende rente op de vraag naar stedelijke woningen", zegt Mark Haefele, chief investment officer bij UBS Global Wealth Management. "

Hong Kong staat zoals altijd hoog in dit soort indexen met een zeer positieve vastgoedindicatie. Maar we moeten nog steeds een prijsverlaging zien in deze stad waar altijd vraag naar is, dat zelfs de ongekende sociale onrust de stratosferische prijzen niet lijkt te beïnvloeden. Men zou zich kunnen afvragen of de prijsstelling daar een 'bubbel' is of alleen het gevolg is van een daadwerkelijke, sterke vraag naar onroerend goed in deze superstad. En zonder twijfel betalen Hongkongers duur voor hun huizen. Ze hebben 22 jaar werk nodig om dezelfde flat in hun stad te kopen die een Singaporese slechts 12 jaar nodig heeft.


Feiten van geschoolde arbeiders en hoe hij / zij de kost moet verdienen om een ​​woning te kopen

Feiten van geschoolde arbeiders en hoe hij / zij de kost moet verdienen om een ​​woning te kopen

Dat brengt ons bij Singapore. Van alle 24 wereldsteden in de UBS Global Real Estate Bubble Index hebben er slechts vier de huidige waarde van hun eigendom onder de kostprijs in 2008. Deze vier steden zijn Milaan, Chicago, Dubai en Singapore. UBS geeft aan dat de prijs redelijk is voor de Singaporese markt, maar de lezers moeten er rekening mee houden dat terwijl andere steden die in de index worden vermeld, worden berekend in de brede betekenis van hun vastgoedmarkt, in Singapore ongeveer 80 procent van de markt onder de overheid valt instanties controleren, wat de Raad voor Woningontwikkeling of HDB wordt genoemd.

Wat betekent dat slechts 20 procent van de vastgoedmarkt in Singapore zich op de particuliere markt bevindt. De overgrote meerderheid van de Singaporezen bezit en woont in HDB, terwijl een klein percentage van de Singaporezen in appartementen en landerijen woont. Het merendeel van de appartementen wordt verhuurd aan buitenlanders, die door regelgeving worden beperkt om HDB's te kopen of te huren. Dus de berekening van hoeveel jaar het duurt om een ​​woning in Singapore te kopen, is hier niet helemaal correct, omdat het voor lokale burgers veel minder jaren duurt om hun gesubsidieerde HDB te kopen. Rekening houdend met deze punten is het vrij duidelijk dat de particuliere markt in Singapore ver onder zijn reële waarde ligt. Singapore bewijst zichzelf keer op keer relatief betaalbaar op wereldschaal. Maar de prijzen zullen de komende tijd niet veel stijgen vanwege de strenge koelmaatregelen. Deze maatregelen zijn verantwoordelijk om de prijzen van de particuliere markt onder hun reële waarde te brengen, zoals we kunnen zien aan deze indexvergelijking. Bovendien zijn de inkomens van de lokale bevolking gestegen, terwijl de prijzen in Singapore de afgelopen tien jaar zijn gedaald. Ik schat de gestage appreciatie van de vastgoedprijzen op middellange tot lange termijn. Ook voorspel ik dat de rentetarieven de komende jaren zacht zullen zijn, wat de appreciatie van deze beperkte en aantrekkelijke vastgoedmarkt zou kunnen versnellen. Lees hier de andere verhalen van Alex Shlaen.


Columnist Luxury Expert - Alexander Karolik-Shlaen

Column van Luxury Expert - Alexander Karolik-Shlaen

Over Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, is de oprichter van het in Singapore gevestigde Panache Management Pte Ltd, dat de designlijnen Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa en Formitalia in Azië vertegenwoordigt. Panache Management is betrokken bij investeringsprojecten in onroerend goed en technologie en biedt luxe interieurs en design voor exclusief onroerend goed, privéjets en superjachten. Shlaen is verschenen in verschillende regionale en mondiale media en heeft sinds 2009 de Luxury Expert-kolommen van regionale zakenbladen geschreven. Hij was ook de voorzitter van de jury voor Asia Property Awards en wordt regelmatig bezocht om gevestigde zakelijke forums te bezoeken. Meer informatie over
PanacheManage.com

Een ander inzicht: Lijst Sotheby’s International Realty, Singapore.

Huan Mei

Han Huan Mei, Director, Research, List Sotheby’s International Realty.

Van prijsbubbels is bekend dat ze af en toe voorkomen op de meeste vastgoedmarkten - tekenen hiervan zijn onder meer de stijging van de huizenprijzen sneller dan de stijging van de inkomens, lage rentetarieven, buitensporige hypotheekleningen, hoge liquiditeit en toestroom van buitenlandse fondsen.Uit de grafiek van UBS blijkt dat Hong Kong, München, Toronto, Vancouver en Amsterdam in 2018 de top vijf van duurste steden waren vanwege de snelle stijging van de woningprijzen. Aan de andere kant van de schaal werd Chicago gerangschikt als 'ondergewaardeerd', terwijl Milaan, Singapore en Boston als 'redelijk' werden beschouwd. De residentiële markt van Singapore is een gecontroleerde vrije markt, aangezien de regering deze nauwlettend volgt en zal ingrijpen om stabiliteit en duurzame prijsgroei te waarborgen. Interventies zijn nodig om de huizenprijzen op peil te houden te midden van een hoge liquiditeit van belegbare fondsen in het systeem. De duurzame status van veilige haven van Singapore maakt het steevast een gunstige bestemming voor investeringen in onroerend goed. Afkoelingsmaatregelen zoals het verkrappen van de financiering en het opleggen van hogere zegelrechten zijn redelijk succesvol geweest in Singapore, maar niet in andere steden zoals Hong Kong en Vancouver.

“Singapore is in de redelijk gewaardeerde categorie gebleven, relatief ongewijzigd wat betreft bellenrisico. De residentiële markt in Singapore is een vrije markt in een gecontroleerde omgeving, aangezien de regering deze nauwlettend volgt en zal ingrijpen om stabiele marktstabiliteit en duurzame prijsgroei te garanderen. Interventies zijn nodig om de huizenprijzen op peil te houden te midden van een hoge liquiditeit van belegbare fondsen in het systeem. De duurzame status van veilige haven van Singapore maakt het steevast een gunstige bestemming voor investeringen in onroerend goed. Afkoelingsmaatregelen zoals het verkrappen van de financiering en het opleggen van hogere zegelrechten zijn redelijk succesvol geweest in Singapore, maar niet in andere steden zoals Hong Kong en Vancouver. Ter vergelijking: een te dure woningmarkt kan met grotere risico's worden geconfronteerd, gezien de tegenwind van een recessie als gevolg van de langdurige handelsoorlog tussen de VS en China en een no-deal Brexit. " - Han Huan Mei, directeur Onderzoek, List Sotheby’s International Realty.

Prijsgroei van UBS 2019

Prijsgroei van UBS 2019

Nu we worden geconfronteerd met de tegenwind van een recessie als gevolg van de langdurige handelsoorlog tussen de VS en China en een no-deal Brexit, zal het moeilijker worden om een ​​te dure woningmarkt te corrigeren om huizen betaalbaarder te maken.

Boxed: Wat gebeurt er in APAC

De UBS Global Real Estate Bubble Index luidt: De scores op de bubble-index zijn de afgelopen vier kwartalen niet gestegen in APAC-steden. In Hong Kong is het momentum afgenomen en zijn de prijzen sinds medio 2018 licht gedaald. Desalniettemin is er, hoewel de stad nog steeds in een risicogebied met bubbelrisico's ligt, gezien de verdubbeling van de prijzen in de afgelopen 10 jaar, geen fundamentele trendomkering in zicht. Toch is een hogere prijsvolatiliteit de komende kwartalen waarschijnlijk. De huizenmarkt in Singapore daarentegen is de afgelopen jaren opmerkelijk stabiel gebleven. Versterking van de regelgeving is effectief gebleken en heeft buitensporige prijsgroei tegengegaan. De reële prijzen liggen in principe op hetzelfde niveau als in 2012, zodat de stad op het marktgebied blijft. In Sydney, een stad die nog maar twee jaar geleden in het bubbelrisicogebied lag, dalen de prijzen. Ze zijn binnen een jaar gecorrigeerd met een dubbelcijferig nummer, waardoor de indexscore aanzienlijk is verlaagd. De lagere buitenlandse aankoopactiviteit en de krappere hypotheekleningen bleven de algehele vraag dempen. Daarentegen zijn de prijzen in Tokio sinds 2014 jaarlijks met 5 procent gestegen, losgekoppeld van de rest van het land. Als gevolg hiervan is de markt toegetreden tot de groep van zeer onbetaalbare steden en is de waardering gestegen.


ARE REAL ESTATE PRICES IN A BUBBLE? (Oktober 2020).


Verwante Artikelen