Gedempte gevoelens op de vastgoedmarkt van Singapore

Ondanks de koelingsmaatregelen en de onzekere externe omgeving, bleven de prijzen voor particuliere woningen in het derde kwartaal van 2018 van de vastgoedmarkt in Singapore stijgen. De URA-prijsindex voor particuliere woningen steeg met 0,5 procent q-o-q (kwartaal op kwartaal). De prijzen werden ondersteund door kopers van nieuwe woningen en investeerders die op zoek waren naar eigendommen in Singapore voor diversificatiedoeleinden.

Tan Tee Khoon - Executive Director & Head, Residential
(Projectmarketing), Knight Frank Singapore

Desalniettemin daalde de verkoop in het derde kwartaal omdat de sentimenten van kopers meer gematigd waren. Veel kopers keerden terug naar de zijlijn en kozen voor een afwachtende houding. De verkoop was in het derde kwartaal ook trager als gevolg van The Chinese Ghost Month in augustus. Op basis van de voorbehouden die op 19 oktober 2018 werden ingediend, daalde de particuliere verkoop van woningen, inclusief Executive Condominiums (EC) met 26,9 procent q-o-q en 27,7 procent jo-j (jaar-op-jaar). De Centrale Centrale Regio (CCR) kende ondanks de afkoelingsmaatregelen in het derde kwartaal van 2018 een stijging van de Q-o-q in de niet-aangelande particuliere woningprijsindexcijfers. De prijsindex van niet-gelande woningen in de Rest van de Centrale Regio (RCR) nam echter met 1,3 procent af q-o-q. Ondanks de daling van de prijsindex, steeg de verkoop van niet-grondgebonden woningen in RCR met 9,9 procent q-o-q als gevolg van de nieuwe lanceringen.

De welvaart van Singapore heeft veel vastgoedinvesteerders aangetrokken

Met de koelingsmaatregelen werden kopers prijsgevoeliger. Een voorbeeld hiervan was Riverfront Residences, dat in het derde kwartaal van 2018 een aanzienlijk aantal eenheden onder de SGD 1,0 miljoen verkocht. Afzonderlijk spraken projecten van goed ontwerp op uitgelezen locaties, zoals The Tre Ver, veel kopers aan. Er zijn tekenen dat de prijzen stabiel blijven, hoewel de zwakkere economische vooruitzichten de prijzen en verkopen negatief kunnen beïnvloeden. Los daarvan vertoonden de particuliere huurprijzen tekenen van een dieptepunt, waarbij het aantal verhuurtransacties opwaarts steeg. Met minder opleveringen in volgend jaar, verwachten we dat de huurprijzen voor woningen in 2019 zullen stijgen, op voorwaarde dat de wereldeconomie robuust bleef.

“Met verschillende mogelijkheden op de markt, zullen projecten in de Rest van de Centrale Regio en de Centrale Centrale Regio mogelijk meer aantrekkelijk zijn voor startende huizenkopers en eigenaren die hun verkoopopbrengst hebben ontvangen op zoek naar vervangende woningen. Kopers leggen steeds meer de nadruk op de locatiekenmerken, het ontwerp van het product, het unieke aanbod en de smart home-functies. ” - Tan Tee Khoon, Executive Director & Head, Residential (Project Marketing), Knight Frank Singapore

Totaal aanbod particuliere woningen - bron Knight Frank Singapore

Marktinzichten
De particuliere prijsindex van de URA steeg in Q3 2018 met 0,5 procent q-o-q, met een omzetdaling van bijna 27 procent q-o-q tot 5812 eenheden. Desalniettemin was de totale particuliere verkoop van woningen 87,1 procent hoger dan 3.107 verkochte eenheden in het derde kwartaal van 2014. Het verkoopvolume bereikte een dieptepunt in 2014. Hoewel er veel aanbod in de pijplijn zit, zal de impact waarschijnlijk worden opgevangen. Dit komt omdat de ontwikkelaars de nieuwe lanceringen waarschijnlijk in fasen zullen introduceren. Daarnaast verwachten we dat het aanbod vanaf 2019 zal afnemen, onder voorbehoud van wijzigingen in het overheidsbeleid.

Prijsindex voor niet-geland particulier onroerend goed voor RCR is in Q3 2018 met 1,3 procent q-o-q gedaald, maar de verkoop van niet-gelande woningen in RCR steeg met 9,9 procent q-o-q. Ondanks de druk van de tragere verkoop in het derde kwartaal van 2018, lagen de prijzen van niet-gelande privéwoningen ongeveer 8 tot 10 procent hoger dan in 2017, terwijl kopers na de koelingsmaatregelen prijsgevoeliger en veeleisender waren. Ze hadden meer opties op de markt, vooral in de RCR-regio. Afzonderlijk stegen de prijzen van Executive Condominiums (EC) naar boven. We verwachten dat nieuwe lanceringen van EC's goed zullen worden ontvangen, aangezien de prijzen van EC lager zijn dan bij particuliere appartementen.

Top 5 projecten van Q3 2018 - bron Knight Frank Singapore

Van de vijf residentiële projecten met het hoogste transactievolume in Q3 2018, was een aanzienlijk deel van de verhandelde eenheden vloeroppervlakten variërend van 500 tot 800 m². Bovendien was het gemiddelde kwantum van de eenheden van deze omvang minder dan SGD 1,5 miljoen

De verkopen in eersteklas districten bleven in Q3 2018 groeien. Op basis van de gemaakte voorbehouden verkocht Marina One Residences het meest in CCR. Van de 45 verkochte eenheden van Marina One Residences waren ongeveer 8 eenheden groter dan 2.000 m2 voor SGD 2.709 per m2. Niet-permanente ingezeten kopers waren bijzonder actief in het CCR-marktsegment. Bekijk deze chique accommodatie om te overwegen.

Conclusie
De prijzen van particuliere woningen blijven waarschijnlijk in het laatste kwartaal van 2018 stabiel, net als het sentiment van kopers waarschijnlijk gematigd blijft. Het nieuwe verkoopvolume zal echter waarschijnlijk per project verschillen. Kopers zullen waarschijnlijk worden aangetrokken door projecten in de RCR en CCR, omdat deze woningen relatief aantrekkelijk blijven in de onzekere externe omgeving.