Wat is de toekomst voor London Real Estate Post-Brexit?

In de uren en dagen na het Britse referendum, waarin 51,9% van de kiezers koos om de Europese Unie te verlaten, keek een groot deel van het land in shock. De campagne was bitter en visceraal geweest, gedreven door opruiende retoriek rond de Britse immigratie, de economie en de bureaucratische elite, maar velen in Groot-Brittannië en daarbuiten hadden niet verwacht dat de verlofstem zou zegevieren.

Terwijl de wereld worstelde met de resultaten, reageerden de markten op een schaal die sinds de financiële crisis niet meer voorkwam. Het pond zakte naar het laagste sinds 1985, de Aziatische aandelen kelderden en slechts enkele dagen later kwam het nieuws dat Standard & Poor’s Groot-Brittannië van zijn triple-A kredietwaardigheid had ontdaan. De stemming heeft de natie op de been gebracht voor bittere echtscheidingsbesprekingen in het verschiet, en aangezien er geen precedent is voor een land dat het EU-handelsblok met 28 lidstaten verlaat, heerst er onzekerheid over hoe het VK precies zal onderhandelen over zijn nieuwe positie binnen de politieke en economisch landschap.

Deze onzekerheid heeft de vastgoedmarkt al getroffen, met name in Londen, waar sommige kopers hun aankopen hebben stopgezet, bezorgd over de toekomst van de stad. De Britse schatkist waarschuwde vóór de stemming dat de huizenprijzen tot 18% lager zouden zijn als het land zou stemmen om te vertrekken. Howard Archer, hoofdeconoom van Europa en het VK bij IHS Economics zei dat de huizenmarktactiviteit en de prijzen "een zeer ernstig risico liepen op een langdurige, duidelijke neergang als gevolg van het besluit van het VK om de Europese Unie te verlaten". Hij voorspelt dat de huizenprijzen in de tweede helft van 2016 met 5% kunnen dalen en in 2017 met nog eens 5%.

"De stemming voor de Brexit zal een periode van hernieuwde onzekerheid op de eersteklas Londense residentiële markt genereren", zegt Liam Bailey, hoofd onderzoek bij Knight Frank in Londen. "Sommige vraag, vooral van investeerders, zal worden vertraagd en in sommige gevallen worden omgeleid".

Brexit biedt hernieuwde onzekerheid na een reeks gebeurtenissen die de vastgoedmarkt in Londen al hebben getemperd. Van 2009 tot 2014 haalde Londen herhaaldelijk de krantenkoppen voor recordbrekende verkopen van super prime herenhuizen aan rijke kopers uit Rusland, het Midden-Oosten en Azië, veelal in de centrale wijken van de stad, de zogenaamde 'gouden postcodes' waaronder Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair en Holland Park. Sinds 2014 is de markt echter vertraagd. ''

Een deel van de tegenwind komt in de vorm van belastingen. Een nieuw zegelrecht, ingevoerd in december 2014, brengt 10% in rekening voor eigendommen met een waarde van meer dan 925.000 GBP (1,3 miljoen USD) en 12% voor eigendommen van meer dan 1,5 miljoen GBP (2,5 miljoen USD). Vanaf april van dit jaar krijgen kopers van tweede woningen en koopwoningen een andere belasting; een toeslag van 3% zegelrecht bedoeld om het veld tussen investeerders en nieuwe kopers gelijk te maken.

Het effect van de nieuwe zegelrechten was al voelbaar in de markt, met veel minder transacties geregistreerd in het bereik van USD 2 miljoen plus. Vervolgens gaven de Brexit-campagne kopers en verkopers een verdere pauze. "Kopers en verkopers hebben hun beslissingen uitgesteld vanwege het vooruitzicht onontgonnen economisch en politiek terrein te betreden", zegt Tom Bill, hoofd van London Residential Research bij Knight Frank. Volgens gegevens van Knight Frank bleef de vraag in mei 2016 gematigd, zelfs voor panden waar de vraagprijzen met 10% of meer waren gedaald.

In een stad die aanzienlijke investeringen haalt uit internationale markten, zijn lokale politieke omwentelingen slechts een deel van de puzzel. Het afgelopen jaar zijn grote buitenlandse investeerders in Brits vastgoed getroffen door hun eigen tegenslagen: lage olieprijzen in het Midden-Oosten, valutaproblemen in Rusland, een recessie in Brazilië en beursproblemen in China, die allemaal hebben bijgedragen aan enkele hoge transacties beëindigen. In 2014 vormden investeerders uit het Midden-Oosten 15% van de belangrijkste kopers in centraal Londen; in 2015 maakten ze 4% uit.

Volgens Yolande Barnes, Head of World Research bij Savills, werd de Brexit-campagne een handig excuus voor een vertraging van de markt die al aan de gang was. Uit Savills-cijfers blijkt dat de prijzen in het centrum van Londen met 6% zijn gedaald in 2015, en dat het transactievolume met maar liefst 40% is gedaald. "Brexit is een heel goed excuus voor mensen om niets te doen op een markt waar mensen hoe dan ook niets zouden hebben gedaan", zegt Barnes.

Desalniettemin heeft de onverwachte uitkomst van het referendum een ​​nieuwe, grotere hindernis toegevoegd aan een markt die zich nog steeds aan het aanpassen was aan zegelrechten en wereldwijde geopolitieke factoren. "De eersteklas vastgoedmarkt in Londen zou baat hebben bij iets dat op korte termijn onwaarschijnlijk lijkt: een rustig halfjaar", zegt Tom Bill van Knight Frank.

Voor sommige buitenlandse investeerders biedt de huidige onrust echter een kans. Kopers krijgen meer waarde bij de aankoop van onroerend goed in Londen als gevolg van een depreciatie van het pond, zegt Peter Wetherell, een in Mayfair gevestigde makelaar. “Voor buitenlandse kopers zal deze grote en dramatische waardevermindering van het pond sterling effectief de postzegel- en belastingaanpassingen compenseren en het zal Londense vastgoed een lucratieve investering maken voor buitenlandse investeerders die moedig genoeg zijn om een ​​punt te nemen ondanks de marktonzekerheid”.

Het Beecham Penthouse-terras

Voor velen die geloven in de veerkracht van Londen op lange termijn, veranderen de huidige marktverstoringen de algehele aantrekkelijkheid van de stad niet, vooral niet als toevluchtsoord voor het behoud van rijkdom.Uit onderzoek van Knight Frank blijkt dat de stad het afgelopen decennium meer dan tweemaal het aantal vermogende particulieren uit opkomende markten (114.000) heeft aangetrokken dan de VS en Australië samen (respectievelijk 42.000 en 22.000). Investeerders worden aangetrokken door de veiligheid van de stad, goede scholen, groene omgeving en centrale tijdzone, factoren die waarschijnlijk niet zullen veranderen als gevolg van de Brexit-stemming.

De stad investeert ook actief in de toekomst. Een bredere kijk op de vastgoedmarkt laat ook zien dat, hoewel de vraag naar Prime Central London-onroerend goed de afgelopen jaren is gedaald, er een toenemende belangstelling is geweest voor groter Londen, waar regeneratieregelingen en vernieuwde connectiviteits- en infrastructuurprojecten het luxueuze landschap veranderen levend.

"Naarmate de gouden postcodes van Londen na de financiële crisis minder betaalbaar werden, hebben kopers steeds meer gezocht naar meer waar voor hun geld", zegt Tom Bill. Hoewel ze op zoek zijn naar meer waar voor hun geld, willen ze toch "best-in-class specificaties en faciliteiten", en dit betekent dat er meer aandacht komt voor de kwaliteit van schema's dan voor de wens om op een specifiek gebied te zijn.

Ontwikkelaars hebben op deze vraag ingespeeld en het verhoogt het algehele kwaliteitsniveau van nieuwbouwontwikkelingen, die in toenemende mate voorzien zijn van voorzieningenpakketten, diensten, commerciële en culturele componenten. Hoewel dergelijke experimenten in stedenbouw en plaatsbepaling veel voorkomen in steden als Miami, Hong Kong of Singapore, zijn ze een relatief nieuw fenomeen in Londen.

Southbank, een van de eerste gebieden die nieuw leven werd ingeblazen, stond voorheen niet op de kaart van vermogende investeerders, maar heeft een snellere groei doorgemaakt in vergelijking met andere eersteklas buurten en dient als een voorbeeld van hoe nieuwe markten volwassen kunnen worden, zegt Tom Bill. Naast The Shard (het hoogste gebouw in West-Europa), is het gebied de locatie van More London, meester gepland door Foster + Partners, en One Tower Bridge, een project van Berkeley Homes dat luxe woningen combineert met winkels, restaurants, voetgangers looppaden en een levendig park aan de rivier.

Naast het culturele aanbod kondigde The Ivy, een populaire Londense brasserie, onlangs plannen aan om een ​​locatie op de begane grond te openen bij One Tower Bridge, en binnenkort zal The London Theatre het verzonken theater met 900 zitplaatsen in beslag nemen. Het plan zelf bevat veel ruimte voor buitenleven, ook een noviteit voor Londen. “Het bijzondere aan dit project is de hoeveelheid dynamische terras- en dakruimte, buitenkeukens, bubbelbaden en partytenten”, zegt Murray Levinson, een partner bij Squire & Partners die het project heeft ontworpen.

Vanaf de top van het Tower Penthouse, dat compleet wordt geleverd met een dakterras en een hot tub, kunt u de overkant van de Theems zien naar de stad Londen, de Tower Bridge, Tower of London en verder. De lager gelegen gebouwen, met uitzicht op de rivier, hebben glazen schuifdeuren die uitkomen op brede terrassen met uitzicht op het stadhuis en de Tower Bridge. De meningen waren een sterk verkoopargument voor het project, dat momenteel voor 90% wordt verkocht. De kwaliteit van de constructie (interieurs met handgemaakt schrijnwerk, gepolijste marmeren werkbladen, Miele-apparaten en domotica-systemen) is ook een trekpleister, evenals het voorzieningenpakket: 24-uurs conciërgeservice van Harrods Estates, een fitnessruimte, een spa en een binnenzwembad zijn inbegrepen. Er blijven ongeveer 23 units over, inclusief geselecteerde penthouses. Deze kosten ongeveer USD 3.900 per vierkante voet.

Het concept voor gemengd gebruik verspreidt zich ook in groter Londen met regelingen zoals Nine Elms die gepland zijn om 20.000 nieuwe woningen te bevatten, en verder naar het westen, White City, waar een revisie van 10 miljard dollar zal plaatsvinden om het gebied van een grimmige te veranderen , grotendeels commercieel landschap tot een levendige buurt met 5.000 nieuwe woningen, winkels en een kantoorhub voor mediagerelateerde bedrijven. Als onderdeel van de revival bouwt de Londense ontwikkelaar Stanhope het voormalige BBC-hoofdkantoor om tot luxe woningen.

In het oosten vermenigvuldigen zich ook hoge torens in een stad die ooit werd gekenmerkt door een meer uniforme, kleinschalige stedenbouw. Op Canary Wharf heeft Herzog & de Meuron een nieuwe toren ontworpen met de bijnaam Rolling Pin vanwege de hoge cilindrische vorm, en Foster + Partners heeft South Quay Plaza ontworpen, het hoogste woonproject dat momenteel in aanbouw is in de EU.

Woonkant van Canary Wharf, Londen

Historisch gezien een drukke haven, en meer recentelijk de locatie van een ontluikend financieel district, wordt Canary Wharf ook een steeds begeerde plek om te wonen. De verwachting voor toekomstige groei wordt versterkt door de komst van de nieuwe Crossrail Line, die gepland staat voor 2018, die de reistijden naar centraal Londen aanzienlijk zal verkorten. Tegenwoordig voelt het gebied nog steeds grotendeels zakelijk, maar ontwikkelaars zijn van plan om residentiële en commerciële programma's te combineren met verbeterde connectiviteit naarmate de gemeenschap ouder wordt.

"Canary Wharf wordt meer gemengd gebruik en zal groeien tot een populatie van 200.000", zegt Harry Lewis, algemeen directeur van Berkeley Homes, die South Quay Plaza ontwikkelt. 'De huuropbrengsten zijn hier hoger, en de komst van de Crossrail zal een game-changer zijn.'

South Quay Plaza ligt aan de waterkant direct tegenover het CBD en hoewel veel van de aangrenzende gebouwen aan de rand van de kustlijn zijn gebouwd, wilde Grant Brooker, hoofd van de studio bij Foster + Partners de site anders benaderen. "Het is belangrijk om daglicht door te laten",
hij legt uit dat hij, door de kubusvormige torens, die een relatief kleine voetafdruk hebben (meer dan 64% van de site zal niet worden ontwikkeld), scheef te trekken, veel meer belichtingen heeft kunnen creëren. "Het gebouw heeft geen achterkant", zegt hij. "Elke unit heeft een fantastische gevel".

Het team van Brooker gebruikt ook hun uitgebreide ervaring met het ontwerpen van gebouwen internationaal om een ​​uitgebreid voorzieningenprogramma te creëren, met een healthclub, een spa en een zwembad van 20 meter, en een clublounge van de bewoners die de hele 56e verdieping beslaat en een bar, filmzaal en een groot terras. "Het type voorziening dat nodig is om een ​​gebouw echt te laten werken, ontbrak in eerdere ontwikkelingen in Londen", zegt Brooker.

South Quay Plaza, gepland voor bewoning vanaf 2020, zal 888 units bevatten over de torens van 36 verdiepingen en 68 verdiepingen, variërend van studio's tot woningen met drie slaapkamers en penthouses. Tot dusver heeft Berkeley Homes 350 eenheden vrijgegeven met prijzen vanaf $ 990.000. Tot op heden is de helft van deze units verkocht en de vraag uit Azië is groot: 50% van de internationale kopers van het project komt uit China.

Adam Challis, hoofd van residentieel onderzoek bij Jones Lang LaSalle, zegt dat regeneratieschema's zoals Canary Wharf bijzonder populair zijn bij Aziatische kopers omdat ze het investeringspotentieel op lange termijn begrijpen. 'Ze begrijpen het omdat ze het in hun eigen land hebben zien gebeuren', zegt hij. Challis heeft de afgelopen jaren ook een algemene verschuiving in de houding van kopers opgemerkt, waarbij investeerders de lange termijn bekijken, zorgvuldig kijken naar programma's, schema's en buurten en de beslissing benaderen als een investering in Londen als geheel.

De tijd zal leren hoe Groot-Brittannië erin slaagt te onderhandelen over zijn vertrek uit de Europese Unie, en hoe Londen zich bezighoudt als gevolg van de veranderingen. Veel hangt af van de blijvende gevolgen van de Brexit voor Britse bedrijven, met name die in de enorme financiële sector van het land. Vóór het referendum zou de bevolking van Londen het komende decennium met 100.000 mensen per jaar groeien en bleef het woningaanbod achter. Voor degenen die geloven in de toekomst van de stad en het blijvende groeipotentieel, is dit misschien een goed moment om de sprong te wagen.

Dit artikel is voor het eerst gepubliceerd in PALEIS.

Kristle's Verhaal van Hoop (April 2024).